租屋族的保障：家居保險該由誰買？租客、業主責任劃分

一、租屋族的家居風險與保障需求

在香港這個寸土寸金的都市，租屋族群正面臨著日益複雜的家居風險挑戰。根據香港消防處最新統計，2022年共發生3,417宗住宅火警事故，平均每日近10宗，其中租屋單位佔比超過四成。這些數據背後隱藏著租客與業主對家居保險應由業主還是租客買的困惑與爭議。當租客面對突如其來的水浸、火災或盜竊事件時，往往因責任歸屬不明而陷入經濟困境。特別值得注意的是，若租賃單位內聘有外籍家庭傭工，當外傭有病如何處理亦成為租客需要考量的潛在風險。許多租客誤以為業主購買的保險已涵蓋所有意外，卻不知其中存在諸多保障漏洞。事實上，標準的業主保險通常只保障建築結構，租客的個人物品損失往往需要自行承擔。這種認知落差使得租屋族在意外發生時面臨雙重打擊——既要處理財物損失，又要應對可能產生的法律糾紛。

二、家居保險：保障哪些風險？

1. 火災、水災、盜竊等意外事故

家居保險的核心保障範圍涵蓋三大類意外事故：首先是火災與爆炸風險，這正是火險是什麼的核心概念。香港保險業聯會數據顯示，2021年家居火災索償金額中位數達8.7萬港元，其中電器短路為主要成因。其次是水災保障，包括水管爆裂、雨水倒灌等情況，特別是在颱風季節頻繁的香港，此類風險更需重視。第三是盜竊保障，根據警方統計，2022年住宅爆竊案有1,283宗，雖然數字較往年下降，但租屋單位因流動性高仍屬高風險群組。

2. 財物損失：家具、電器、貴重物品等

家居保險對財物損失的保障可細分為：

• 基本家具電器：沙發、床組、電視、冰箱等
• 電子設備：筆記型電腦、智能手機、平板電腦
• 貴重物品：珠寶首飾、藝術品、收藏品（通常設有賠償上限）
• 日常用品：衣物、廚具、裝飾品等

值得注意的是，多數保單對單件物品設有賠償限額，貴重物品可能需要額外投保。

3. 第三者責任：因疏忽導致他人受傷或財物損失

這項保障經常被租客忽略卻至關重要。舉例來說，若租客未及時清理地面水漬導致訪客滑倒受傷，或陽台花盆墜落砸傷路人，都可能產生巨額賠償責任。香港司法機構資料顯示，2021年人身傷害索償案平均賠償額達15萬港元。更複雜的情況是當外傭有病如何處理衍生的責任問題，若傭工在單位內發生意外，雇主可能需承擔醫療費用及相關賠償。

三、業主的責任

1. 房屋結構的維護與修繕

根據香港《業主與租客（綜合）條例》，業主必須確保物業結構安全，包括：

2. 購買房屋保險（火險、第三者責任險）

業主通常需要購買的保險類型包括：

• 火險是什麼：保障建築物結構因火災、爆炸、閃電等造成的損失，這是銀行按揭的基本要求
• 第三者責任險：保障因物業結構缺陷導致他人受傷或財物損失
• 租金損失保險：保障物業受損期間的租金收入

值得注意的是，業主保險一般不涵蓋租客的個人物品，這正是家居保險應由業主還是租客買的爭議源頭。

四、租客的責任

1. 維護房屋內的物品安全

租客須對其引入物業的物品負全責，包括：妥善使用電器設備、定期檢查自購家具、確保貴重物品存放安全。若因租客疏忽導致火災，不僅要承擔個人物品損失，還可能需賠償業主的建築物損毀。香港消費委員會曾接獲案例，租客使用劣質拖板引發火災，最終被判賠償業主38萬港元修繕費用。

2. 購買個人財物保險

明智的租客應考慮購買以下保險：

• 個人財物全險：保障個人物品因意外事故造成的損失
• 個人責任險：保障因個人疏忽導致的法律責任
• 額外生活費用保險：保障物業受損期間的臨時住宿費用

特別要留意的是，若家中聘有外傭，應明確外傭有病如何處理的醫療責任歸屬，部分保險產品可涵蓋傭工意外醫療費用。

五、誰應該購買家居保險？

1. 法律上的責任歸屬

香港法律對租賃雙方的保險責任有明確劃分：

• 業主：必須對建築物結構投保，這是按揭合約的強制要求
• 租客：對個人物品及個人行為導致的損失負責，保險屬自願性質
• 灰色地帶：公共區域的責任歸屬需視租約條款而定

2. 合約中的相關條款

標準租約通常包含以下保險條款：

3. 實際情況的考量：財物價值、風險承受能力

在決定家居保險應由業主還是租客買時，應考量：

• 財物總值：若個人物品價值超過10萬港元，強烈建議投保
• 居住地區風險：舊區單位火災風險較高，近海單位需注意水浸風險
• 個人情況：家中有長者或小孩者應加強責任險保障
• 傭工安排：若聘有外傭，應明確外傭有病如何處理的醫療保障

六、租客如何選擇合適的家居保險？

1. 評估自身需求

租客應從以下面向評估保險需求：

• 財物清單：詳細記錄所有貴重物品的購買價格及現值
• 風險評估：根據居住環境判斷最可能發生的意外類型
• 責任考量：評估訪客頻率及潛在責任風險
• 特殊需求：如藝術品收藏、高價電子設備等需額外保障

2. 比較不同保險公司的產品

香港主要保險公司的家居保險比較：

3. 注意保單條款中的除外責任

常見的除外責任包括：

• 自然損耗：物品因使用年限導致的損壞
• 故意破壞：被保險人或家庭成員的故意行為
• 戰爭風險：暴動、戰爭等不可抗力因素
• 特殊物品：現金、證券、寵物等通常不保
• 預先存在的損壞：投保前已存在的問題

七、業主與租客協商：達成共識，共同分擔風險

最理想的狀況是業主與租客透過協商達成保險共識。業主可考慮為物業購買綜合保險，並要求租客分擔部分保費。租客則可提出由自己購買個人財物保險，但要求業主提供充分的建築物保險證明。關鍵是要在租約中明確記載：

• 雙方各自的保險責任範圍
• 理賠發生時的處理程序
• 特殊情況的處理方式，如外傭有病如何處理的醫療責任
• 保費分攤方式及調整機制

這種合作模式能避免保障重疊或漏洞，實現風險管理最優化。

八、案例分析：不同情況下的責任劃分

案例一：廚房火災事故
租客王先生在煮食時離開廚房導致火災，造成廚櫃損毀及樓下單位水浸。業主購買的火險是什麼範圍只保障建築結構，租客的個人物品損失需自行承擔。由於火災起因是租客疏忽，租客還需賠償業主修繕費用及樓下單位損失。

案例二：外傭意外受傷
李太太聘請的外傭在清潔窗戶時跌倒骨折，醫療費用達5萬港元。因租約未明確外傭有病如何處理的責任歸屬，最終由業主與租客按過失比例分擔費用。此事凸顯明確責任歸屬的重要性。

案例三：盜竊損失
陳小姐租住的單位遭爆竊，損失筆記型電腦、首飾等價值8萬港元物品。因業主保險不涵蓋租客財物，陳小姐需自行承擔全部損失。若她事先購買租客保險，則可獲得八成賠償。

九、租屋族的家居保障，不可輕忽

綜合而言，家居保險應由業主還是租客買的答案並非單選題。業主必須承擔建築結構保險，而租客應根據個人物品價值及責任風險投保適當保險。理解火險是什麼及其保障範圍是業主的基本責任，而租客也需正視個人財物保障需求。特別是在聘請外傭的家庭，預先規劃外傭有病如何處理的醫療保障更是不可或缺。香港保險業監管局數據顯示，僅有35%的租客購買家居保險，這種保障缺口值得警惕。建議租賃雙方在簽約前詳細討論保險安排，必要時尋求專業保險顧問協助，才能在建構安全居住環境的同時，避免不必要的經濟損失與法律糾紛。