長者居屋按揭全攻略：成功上車，安享晚年

長者置業居屋的需求與挑戰

隨著香港人口老化趨勢加劇，越來越多長者希望透過居屋計劃實現安居晚年的夢想。根據香港房屋委員會最新統計，65歲以上長者申請居屋的比例從2018年的12%上升至2023年的18%，顯示長者對自置居所的需求持續增長。然而在實際申請過程中，長者往往面臨獨特的挑戰：首先是年齡因素導致按揭還款期受限，傳統銀行通常將還款期設定在「75減」或「80減」申請人年齡的規則；其次是退休後收入證明困難，多數長者依靠儲蓄或子女供養，難以提供穩定的入息證明；最後是健康狀況可能影響貸款審批，部分銀行會要求高齡申請人購買額外人壽保險。

在香港這個寸土寸金的都市，擁有安樂窩對長者而言不僅是居住需求，更是心靈寄託。許多長者辛苦工作大半輩子，希望晚年能擁有屬於自己的空間，避免搬遷帶來的適應壓力。然而現行居屋政策與按揭規定，往往讓長者陷入「有資格買屋卻貸不到款」的困境。以2022年居屋申請為例，65歲以上申請人中約有32%因財務問題導致居屋按揭唔批，這個數字值得社會關注。因此理解長者居屋按揭的特殊性，做好充分準備，成為長者圓夢的關鍵第一步。

長者申請居屋按揭常見問題

年齡限制與還款年期

香港銀行對長者居屋按揭的年齡限制主要體現在還款年期上。目前主流銀行採用以下三種計算方式：

• 「75減」規則：75減去申請人年齡為最長還款期（例如70歲申請人最長還款期為5年）
• 「80減」規則：部分銀行放寬至80減年齡，但通常要求提供更嚴格的健康證明
• 「固定年期」規則：少數銀行提供固定15-20年還款期，但利率可能較高

根據金管局數據，2023年香港65歲以上人士成功申請的居屋按揭平均還款期僅為12年，遠低於一般申請人的25年。這意味著長者每月還款額會大幅增加，對退休財務構成壓力。例如一個價值400萬的居屋單位，按揭七成貸款280萬，若還款期為15年，按現時利率計算每月供款約需18,000港元；若還款期縮短至8年，月供將飆升至約35,000港元，這對多數依靠退休金的長者而言難以負擔。

入息證明與資產審查

退休長者最常遇到的難題是提供穩定入息證明。銀行通常要求申請人提供最近3-6個月的入息紀錄，但長者可能已無固定薪金收入。此時可考慮以下替代證明文件：

資產審查方面，銀行會全面評估申請人的總資產價值，包括儲蓄、股票、基金及物業等。需要注意的是，若資產總值過高，銀行可能認為申請人無需按揭貸款，反而導致居屋按揭唔批。根據過往案例，資產總值超過物業價格60%的長者申請人，約有25%遭到銀行拒絕，建議申請前做好資產配置規劃。

壓力測試如何應對

香港金管局要求的壓力測試對長者而言尤其嚴格。標準壓力測試要求申請人在現行利率基礎上加3%，月供金額不得超過月入60%。以一位68歲申請人為例，若月入20,000港元，貸款額150萬，還款期7年，按揭利率2.5%，正常月供約19,200港元已接近月入上限，加3%壓力測試後月供將升至約21,500港元，明顯超出可負擔範圍。

針對此情況，長者可考慮以下應對策略：選擇提供「彈性壓力測試」的銀行，這類銀行會綜合考慮申請人的資產狀況而非單純依賴收入；提供更多抵押品或增加首期比例，降低貸款額；尋求子女作為聯合借款人或擔保人，以其收入共同計算壓力測試。值得注意的是，香港按揭證券公司提供的「定息按揭計劃」可鎖定首10-15年利率，有助長者更準確預算還款支出，避免利率波動風險。

破解居屋按揭唔批的常見原因

信貸評級不佳

信貸評級是銀行審批長者居屋按揭的重要指標，許多長者可能因過往信用卡逾期還款或貸款紀錄不良而影響評級。根據環聯(TransUnion)數據，香港65歲以上人士中，約有28%擁有「中等」或「欠佳」的信貸評分。改善信貸評級需時，建議計劃申請居屋的長者提前6-12個月採取以下措施：

• 定期查閱個人信貸報告，確保無錯誤紀錄
• 清還所有信用卡結欠，保持低信用額使用率（建議低於30%）
• 避免短期內多次申請貸款或信用卡，每次申請都會留下查詢紀錄
• 維持穩定還款模式，準時繳付所有賬單

若已發現信貸問題，可考慮向專業信貸修復機構求助，或向銀行提供解釋信說明特殊情況。部分銀行如中銀香港和滙豐銀行設有「特批機制」，對信貸評級稍遜但其他條件良好的長者申請人，可能要求增加擔保人或提高利率後仍可批出貸款。

負債比率過高

負債比率計算公式為「每月總債務還款／每月總收入」，銀行通常要求不超過50%。退休長者收入減少，但可能仍背負其他債務，如私人貸款、稅務貸款或為子女擔保的學債，這些都會影響居屋按揭唔批風險。解決方法包括：

首先，整合所有債務，優先償還高利率貸款。例如將多張信用卡欠款轉至低息分期計劃，減少每月還款額。其次，考慮債務重組，與債權人協商延長還款期以降低月供。根據香港金融業統計，進行債務重組後的長者申請人，按揭批准率可提升約40%。最後，若擁有其他物業，可考慮逆按揭或出售非自住物業清償債務，改善負債比率。

收入不穩定

長者退休後收入模式改變，可能依靠投資收益、子女供養或部分工作收入，這種不穩定性常導致銀行對還款能力存疑。解決方案可從三方面著手：

建立多元化收入證明組合，例如同時提供租金收入、投資收益和部分工作收入，展示穩定的現金流。與銀行溝通時，強調過往儲蓄紀錄和資產基礎，例如展示長期定期存款紀錄或低風險投資組合，證明即使短期收入波動也有足夠儲備應付還款。選擇對長者較友善的銀行，如東亞銀行和工銀亞洲設有「長者專屬按揭計劃」，會更全面評估申請人的整體財務狀況而非單純看重當期收入。

提升居屋按揭成功率的技巧

選擇合適的按揭計劃

香港市場上的按揭計劃五花八門，長者應根據自身情況選擇最合適的方案。目前主要選擇包括：

對多數長者而言，定息按揭或漸進式按揭較為合適，因可避免利率波動風險或減輕初期還款壓力。香港按證保險公司提供的「定息按揭計劃」首10年年利率為2.55%至2.75%，對預算有限的長者特別有吸引力。申請前宜使用按揭計算機詳細比較不同計劃的總還款額，並考慮未來收入變化，選擇最符合長期財務狀況的方案。

尋求專業按揭顧問協助

專業按揭顧問對提升長者居屋按揭成功率有顯著幫助。根據香港按揭顧問協會數據，經顧問處理的長者按揭申請成功率達78%，遠高於自行申請的52%。優質按揭顧問能提供以下服務：

全面評估申請人狀況，推薦最合適的銀行及產品。由於不同銀行對長者申請的審批標準差異很大，顧問能根據過往經驗匹配最佳選擇。協助準備申請文件，特別是針對收入證明不足的情況，建議合適的替代方案。代表申請人與銀行協商，爭取更優惠條款如較長還款期或豁免部分費用。提供後續服務，如按揭轉按建議，幫助長者在市場條件變化時調整還款計劃。

選擇按揭顧問時應注意其是否持牌，並查閱過往客戶評價。香港證監會規定的持牌按揭顧問必須通過相關考試並持續進修，能提供專業合規的建議。部分非牟利機構如香港老年學會也提供免費按諮詢服務，值得長者善用。

提供充足的財務證明

完善的財務證明是說服銀行批核長者居屋按揭的關鍵。除基本收入證明外，建議準備以下文件：

• 6-12個月的銀行月結單，顯示穩定儲蓄模式
• 資產證明如股票、基金持有證明
• 過往稅單，展示長期收入歷史
• 強積金結存證明
• 其他定期收入證明如租金收據、投資收益紀錄

對於無法提供傳統收入證明的長者，可考慮建立「資產為基礎」的申請策略。即強調總資產價值足以支持還款，例如展示足夠儲蓄支付數年按揭還款，或提供低負債高流動資產的證明。部分銀行接受「資產折讓」計算方式，將流動資產按一定比例（通常60-70%）計作虛擬收入，有助滿足入息要求避免居屋按揭唔批。

財務規劃：如何規劃退休金以應付居屋支出

購買居屋後的持續支出需納入退休財務規劃，避免因供樓壓力影響生活品質。長者應建立全面的預算計劃，考慮以下要素：

首先計算總住房成本，包括按揭還款、管理費、差餉、地租及維修基金。以一個400萬居屋單位為例，每月總住房支出可能達20,000至25,000港元。接著評估收入來源，包括強積金、退休金、投資收益、子女供養等，確保總收入足以覆蓋住房支出及生活開銷。根據統計處數據，香港長者家庭每月平均支出約為15,000港元，加上住房支出後總開銷可能達35,000至40,000港元。

建議採用「三桶金」策略管理退休財務：第一桶金為流動資金，保留6-12個月生活費應急；第二桶金為中期投資，配置債券、年金等穩定收益產品支付日常開銷；第三桶金為長期增值資產，如藍籌股、REITs等，對抗通脹並提供增長。香港市場上專為長者設計的金融產品日益豐富，如香港年金計劃提供終身穩定收入，適合用來支付部分按揭還款。

若發現按揭還款壓力過大，可考慮以下調整方案：申請按揭還款假期，部分銀行允許在特殊情況下暫停還款最長6個月；考慮縮小單位面積，換購較小單位減輕貸款額；出租部分房間增加收入來源，但需注意居屋轉租限制；最後手段為「樓換樓」，出售現有居屋換取較小單位或租屋，釋放資金保障退休生活品質。

其他注意事項

家人擔保或聯名按揭

當長者單獨申請長者居屋按揭遇到困難時，家人擔保或聯名按揭是常見解決方案。兩種方式各有特點：

家人擔保是指子女或親屬作為按揭擔保人，當主要申請人未能還款時承擔還款責任。好處是長者仍可作為唯一業主，壞處是擔保人的借貸能力會受影響，未來自行置業時可能受限。聯名按揭則是長者與家人共同作為借款人和業主，好處是合併計算收入較易通過審批，壞處是業權共享，未來出售或轉讓需共有人同意。

選擇擔保人時應注意：擔保人年齡加還款期通常不得超過70或75歲；擔保人需提供完整收入證明並通過壓力測試；部分銀行要求擔保人為直系親屬；擔保關係成立後，若要解除需重新通過審批或清償部分貸款。根據香港銀行公會指引，約有35%的長者居屋按揭申請有家人擔保，成功率比無擔保申請高出約25%。

逆按揭選項

對於已擁有物業的長者，逆按揭（又稱安老按揭）是值得考慮的替代方案。逆按揭允許長者將物業抵押給銀行，換取定期收入或一筆過款項，同時可繼續居住在物業內。香港按揭證券公司提供的「安老按揭計劃」主要特點包括：

• 申請人須為55歲或以上香港永久居民
• 可選擇10年、15年、20年或終身收取年金
• 年金金額根據物業價值、申請人年齡及性別計算

以一位70歲長者擁有價值600萬港元物業為例，選擇終身年金每月可獲約15,000至18,000港元，這筆收入可用於租賃居屋或補貼生活開銷。逆按揭的最大優勢是長者既能獲得穩定收入，又能繼續居住在熟悉環境，無需搬遷。需要注意的是，逆按揭的累計利息會隨時間增加，可能影響未來遺產價值，建議與子女充分溝通並諮詢專業意見。

穩健規劃，樂享退休生活

長者居屋按揭雖然面臨諸多挑戰，但透過適當規劃和專業協助，多數長者仍能實現安居夢想。關鍵在於提前準備，全面評估自身財務狀況，選擇合適的按揭產品和還款策略。遇到居屋按揭唔批時不必氣餒，應仔細了解拒絕原因，針對性改善後重新申請。

香港社會日益關注長者住屋需求，政府和金融機構也持續優化相關政策。如香港房屋委員會推出的「長者優先選樓計劃」提供配額保證，金管局放寬對65歲以上申請人的壓力測試要求等。長者置業不僅是物質需求，更是尊嚴生活的體現。只要做好充分準備，謹慎規劃，晚年擁有安樂窩並非遙不可及的夢想。

最後提醒長者朋友，申請按揭過程中應保持耐心，仔細閱讀條款，必要時尋求子女或專業人士意見。置業是人生重大決定，尤其對退休生活影響深遠，平衡夢想與現實，做出最適合自己的選擇，才能真正安享黃金歲月。